Il mutuo e l'affitto
Seguendo dei blogger finanziari, salta fuori saltuariamente la questione della casa e del mutuo. Come mettere a bilancio quel danaro e il valore corrispettivo, genera non poche discussioni. E direi anche più di qualche storpiatura intellettuale.
Certamente se stiamo comprando una casa, essendo appunto l’acquisto un costo per definizione, pare logico che vada inquadrata in quel conto. Ma poi la casa ha un suo valore, variabile nel tempo e non necessariamente profittevole.
Ad esempio, se succede qualcosa tipo un terremoto o una inondazione, anche se il mercato immobiliare fosse in bull run, rischiate di ritrovarvi un valore notevolmente minore a quello affrontato con la banca
Ma questi sono esempi che prevedono situazioni limite, senza cercare cose improbabili anche lo stesso mercato immobiliare ci ha messo del suo. Chi ha comprato immobili fino alla crisi dei mutui subprime ha dovuto sborsare un valore che in realtà non si mai più visto ad oggi. Gli stessi tassi di riferimento cambiano non poco la questione, dato che il mutuo incide in modo rilevante su un termine temporale ampio.
Se dovessimo inquadrare la situazione meramente dal punto di vista della gestione finanziaria, come poi molti fanno, si arriva all’assunto che è meglio non comprare immobili, ma andare in affitto e gestire il denaro “risparmiato” per farlo fruttare.
Al netto che bisogna avere la strategia funzionale, e visto che il mercato è ciclico le strategie funzionano fino ad un certo punto, mi pare che il ragionamento di base sia un po’ posticcio. Visto che una casa la dovete avere, e non è vostra, si deve pagare l’affitto. Un costo puro, il cui unico vantaggio teorico è quello del disastro imponderabile, cioè se la casa è seriamente danneggiata non avete (più o meno) una perdita economica.
Con il mutuo invece, tolti gli interessi della banca, si tratta di uno “store of value” cioè un allocamento del valore, che va ad ammortizzare il costo puro sin da subito. Ad un certo punto il mutuo termina e il costo puro si limita all’amministrazione e cura dell’immobile. Costi che per altro sono presenti anche nell’affitto, sebbene più o meno nascosti.
Come si vede un immobile dal punto di vista prettamente finanziario non è un buon investimento, anzi è un costo. Ma la questione però va guardata in prospettiva. La casa ha un orizzonte medio, lungo o lunghissimo termine. Quindi definire il valore tra 40 o 50 anni è totalmente improbabile, la sola inflazione renderebbe la stima priva di qualsiasi valenza statistica. Tuttavia nell’equazione il mutuo è certo nella sua struttura e quindi ad un certo punto si esaurisce. Mentre nell’affitto è altamente probabile che ci siano aumenti o che l’affittuario non vi rinnovi il contratto, costringendovi a costi del tutto imprevisti.
Oltre a questo ci sono chiaramente tutta una serie di questioni diverse, ad esempio un tipo di lavoro che ti costringe a cambiare città o altre esigenze per cui la teoria finanziaria, anche se formalmente corretta, non lo è sul piano pratico.
Non di meno, se facciamo i classici conteggi per cassa, si può vedere come un mutuo e un affitto si ritrovino ad avere spesso valori simili o vicini per entità. Anzi spesso chi affitta ha a sua volta il mutuo che di fatto viene coperto dall’affittuario, che sostanzialmente gli paga le rate.
Quindi, secondo voi conviene l’affitto o il mutuo?
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Discorso delicato soprattutto in Italia, patria del mattone.
Io stesso con la mia compagna ho spesso discusso dell'argomento e mi trovo a dissentire la tua analisi.
Prima di tutto sugli eventi straordinari che fanno crollare i prezzi. Non hai tenuto conto delle bolle; poi dei tempi dei mutui che a differenza dei nostri genitori sono almeno trentennali anziché decennali o quindicinali; infine non hai citato per nulla eventuali rendimenti di investimenti sui mercati finanziari; infine l'età dette persone che si allunga anno dopo anno.
Ti faccio un esempio.
I miei genitori hanno comprato casa dopo aver venduto la casa di mia nonna che era mancata. Grosso anticipo, mutuo di 13 anni, acquisto a 24 anni: ecco che a 37 anni avevano finito il mutuo, si sono spostati in una casa più grande ed a 60 anni hanno cambiato 3 case e accesso l'ultimo mutuo che hanno estinto pochi anni dopo.
Cool! Il tuo ragionamento regge.
Io ho iniziato il mutuo a 29 anni.
Mutuo a 30 anni.
Acquistai nel 2008 in piena bolla immobiliare e mi ritrovo un immobile che vale circa la metà perché in un paese fuori città.
Devo ancora restituire il 40% del mutuo dopo quasi 20 anni e di interessi sto pagando 3 volte una casa che se vendessi adesso sarei fortunato a portarmi a casa 5.000€.
Inoltre ho avuto un inquilino che ci ho messo due anni a sfrattare e che tra sfratto, mancato affitto e spese di utenze non pagate, mi ha fatto spendere l'ira di Dio.
Forse cambiando le premesse cambiano le prospettive non trovi?
Quindi iniziamo a dire che il prezzo della casa devi moltiplicarlo per almeno 2 volte e mezza per via degli interessi; che devi metterci i costi di manutenzione come i cambi caldaia, rifacimento del tetto o della facciata, spese varie ed eventuali; che se affittasi magari riesci a mettere via 200€ al mese che in 20 anni sono 48.000€ che con un rendimento azionario medio del 5% superano ampiamente 100.000€ di risparmi.
Ecco per tutte queste motivazioni io sconsiglio a spada tratta tutte le giovani leve dal comprare casa.
È un concetto che ci hanno inculcato i nostri nonni e genitori ma ormai anacronistico e poco sostenibile soprattutto dato anche il fatto che 50 anni fa la richiesta cresceva tanto quanto la spinta demografica mentre oggi la richiesta diminuisce nella misura in cui in nostro è sempre più un paese di vecchi senza nuove generazioni.
Rispondo quindi in sintesi: sono d'accordo nel dire che la casa non è un investimento ma un vuoto a perdere.
Meglio un affitto magari fuori città per contenere i costi ed un buon PAC su un ETF globale.
Certo il discorso cambia radicalmente se si è figli di papà: i genitori ti danno tutto o buona parte dell'importo per una casa in città che perde meno valore ed allora... Ok...
Ma in caso contrario... Dio ce ne scampi...
Ultima considerazione: con le nuove normative sul green voglio vedere quanto crolleranno ulteriormente i nostri immobili o quanto dovremmo spendere per metterli a norma.
Proprietari di casa: ci aspettano anni di lacrime e sangue.
Non hai letto con attenzione, ho citato espressamente la bolla del 2008 dicendo che a prescindere l'investimento immobiliare non è un buon investimento, proprio intendendo che una rendita finanziaria è teoricamente (e sottolineo teoricamente) favorevole, l'altro è un costo reale.
Circa gli affitti, torno a ribadire quello che ho scritto nell'articolo, ho clienti nel settore delle agenzie immobiliari e da loro mi risulta che gli affitti oggi sono uguali se non superiori al mutuo. Ovviamente a parità di immobile. Il tuo ragionamento regge se fosse la metà. Anzi questa forbice diventerà sempre più elevata, ovvero gli affitti doppieranno il teorico mutuo, o più realisticamente il costo di ristrutturazione visto che le banche non sono interessate a erogare mutui. Nel frattempo, e già succede ora, il costo degli immobili calerà ulteriormente (come dici ci saranno più case che persone).
Ti posso dare ragione sul decadimento dello store of value, ma è teorico, ad esempio negli USA il prezzo delle case è in direzione totalmente opposta alla nostra, con prezzi folli e inarrivabili dalla classe media.
Nel frattempo la prossima bolla e quella dopo ancora, eroderanno se non addirittura azzereranno gli investimenti specie quelli azionari, mentre una casa rimane tangibile e il costo di mantenimento risulterà sopportabile. Cioè chi è proprietario una casa ce l'ha, chi è in affitto a parità di perdite capitali etf/azionari/ecc. e reddito, va a vivere nella tenda della decathlon.
Non è un caso che i fondi e le holding immobiliari del ovest-europeo e parte nord europeo, hanno già incominciato a comprare immobili come non ci fosse un domani.
Questione di opinioni.
Che una bolla azzererà i rendimenti azionari non penso proprio: come nel 29 potrebbero crollare ma poi inevitabilmente salire.
Sugli affitti comparabili al mutui concordo ma se la popolazione diminuisce ci saranno sempre più immobili vuoti e gli affitti dovranno calare: domanda, offerta.
Viceversa il mutuo è governato principalmente dalle politiche sui tassi delle banche centrali.
Purtroppo cambiando i presupposti iniziali, inevitabilmente cambiano le conclusioni. "Una casa è tangibile e rimane" è vero ma presuppone l'idea di investimento e ciò non è più vero.
Personalmente preferisco azioni, oro e Bitcoin. E non esattamente in questo ordine.
Ai posteri l'ardua sentenza ma non penso sia un caso che sempre più divulgatori inizino a presentare questa idea.
Si ma chiedeti se i divulgatori hanno una casa o meno. Prendi Casario, lo dice ma poi ha fatto esattamente il contrario.
!discovery 20
Non tieni neanche conto, tu come praticamente tutta la massa, che un edificio in cemento armato, su cui paghi magari un mutuo trentennale per l'acquisto NON è eterno, come la moltitudine pensa.
Il cemento armato ha una durabilità di 50 anni, massimo 70 anni nei casi migliori. Ma nella gran parte anche meno, visto che seri controlli nei cantieri non si fanno.
Quindi oltre quelle età spesso costa meno demolire e ricostruire che ristrutturare per mantenere a norma. A quel punto si può scegliere solo se mantenere l'immobile a norma di sicurezza o no.
E' un fattore con cui si dovrà tener conto fra poco ed ho il timore che molte nuove normative, di cui accenna @vittoriozuccala (di cui condivido in pieno il commento), non siano proprio casuali, ma vadano a costituire un alibi (e temo ne arriveranno presto altre).
Poi sentir dire che quando piove, per quanto intensamente, i crolli son dovuti alla pioggia, mi fa cadere le braccia, dopo gli studi ingegneristici fatti.
!PGM
Se fosse come dici tu tre quarti dell'italia sarebbe scomparso decenni fa. Solo nel centro del mio paese le case sono tutte dell'era napoleonica, letteralmente visto che ci è passato proprio lui di persona.
Non è come dico io, è come dice qualsiasi ingegnere. Puoi fare anche un semplice verifica online.
All'epoca napoleonica non si costruiva in cemento armato. Quindi quel problema non sussiste.
Però dai, molto meglio dare la colpa alla pioggia.
Concordo in pieno.
La normativa green che sta sempre più ammorbando questo paese sembra essere scritta da chi ha intenzione di mettere i privati proprietari di casa sul lastrico o far crollare i prezzi delle case.
Però ormai "Green" è la attuale buzzword.
Fino alla prossima...